存量房改造租赁住房加速：上海首批 10 个项目启动 "商改租"

存量房改造租赁住房加速：上海首批 10 个项目启动 "商改租"

近期，上海市住房和城乡建设管理委员会宣布，首批10个存量商业办公项目正式启动“商改租”改造，标志着上海在盘活存量资产、缓解住房租赁市场压力方面迈出重要一步。这一政策响应了国家“房住不炒”的定位，也为其他城市提供了可借鉴的样本。

一、政策背景与项目概况

根据上海市规划，此次改造的10个项目总建筑面积达50万平方米，预计可提供约8000套租赁住房，主要分布在浦东、闵行、徐汇等区域。改造后的房源将纳入全市统一的租赁住房管理体系，租金水平将低于同地段市场价10%-15%。

二、改造标准与配套政策

上海市明确了“商改租”的硬性标准：

• 单套建筑面积不超过70平方米；
• 配备独立厨卫设施；
• 消防验收达标率100%；
• 项目周边500米内需有公共交通站点。

同时，政府配套推出了三项激励措施：

三、市场影响与未来规划

据第三方机构测算，上海此次“商改租”预计将影响：

• 降低周边区域租金溢价约5%-8%；
• 消化商业库存约15个月去化周期；
• 创造2000个以上装修、物业等就业岗位。

上海市住建委透露，未来三年还将推出30-50个同类改造项目，总规模有望突破200万平方米。下表为2023-2025年阶段性目标：

四、专家观点与社会反响

华东师范大学城市发展研究院院长表示：“‘商改租’实现了三重效益：盘活闲置资产、平抑租金涨幅、优化城市功能。”某参与改造的开发商透露，项目投资回报周期约8-10年，虽低于商业开发收益，但现金流更稳定。

随机调查显示，68%的受访年轻租客愿意选择改造房源，主要考虑因素为：

这一创新模式正在引发北京、广州等城市的关注，预计年内将有更多城市推出类似政策。随着存量改造的持续推进，我国住房租赁市场的供给侧改革将进入新阶段。